Como los capitales institucionales mexicanos acceden a activos que nunca llegan al mercado publico y por que la ventana se cierra
Hay una clase de activo que los family offices mexicanos y latinoamericanos mas sofisticados han estudiado durante anos pero pocas veces han podido tocar: tierra costera en primera linea del Caribe mexicano, a escala institucional, con permisos ambientales en mano.
No porque no les interese. Porque no esta listada.
Los activos que definen el corredor de la Riviera Maya no cambian de manos en portales. Nunca lo han hecho. Se transfieren de forma privada, entre un numero muy reducido de partes calificadas, despues de un proceso de acercamiento discreto.
Este articulo explica la tesis detras de este tipo de activo, por que encaja en el mandato de un family office mexicano, y como funciona el proceso de acceso.
El Caribe mexicano recibe mas de 30 millones de visitantes al ano. La demanda de marcas ultra-luxury por presencia en el corredor Riviera Maya no ha hecho mas que crecer. Estas marcas tienen criterios de adquisicion especificos: frente de playa continuo, privacidad, acceso controlado, y en los ultimos anos, un permiso ambiental MIA ya en mano que compre los 3 a 5 anos de tramite que de otro modo toma obtenerlo.
Un activo con MIA vigente es, en terminos practicos, un activo con ese proceso ya pagado y completado. Para un comprador que tiene capital y vision de desarrollo, la MIA es un diferencial competitivo que ningun predio sin ella puede igualar en el corto plazo.
Lo que un family office compra al adquirir tierra costera con MIA no es solo tierra. Compra tiempo: los 3 a 5 anos de proceso regulatorio que ya estan resueltos. En un mercado donde la demanda de marcas de lujo es activa y la oferta elegible es finita, ese tiempo tiene un valor que no esta reflejado en el precio de la tierra.
Los family offices de Mexico y Latinoamerica gestionan portfolios que incluyen renta variable, deuda privada, real estate urbano, y una asignacion a activos alternativos. Es en esa ultima categoria donde tierra costera de escala institucional puede tener el rendimiento ajustado por riesgo mas atractivo del ciclo.
La Manifestacion de Impacto Ambiental es el permiso federal que habilita el desarrollo de proyectos turisticos en la zona costera de Mexico. Obtenerla en un predio de gran escala implica estudios de biodiversidad, evaluacion de impacto en ecosistemas costeros, consulta con SEMARNAT, y un proceso que toma entre 3 y 5 anos en condiciones normales.
Para un comprador que tiene capital y vision de desarrollo, la pregunta no es si el Caribe mexicano seguira siendo destino de inversion ultra-luxury. La pregunta es cuantos predios con escala mas frente de playa mas MIA quedan disponibles. La respuesta, a la fecha de este articulo, es muy pocos.
El proceso no pasa por portales, brokers residenciales, ni subastas. Pasa por una cadena de acercamiento discreto con tres etapas:
Tengo acceso exclusivo como broker a un portafolio costero off-market en la Riviera Maya: mas de 500 hectareas, mas de 1,800 metros lineales de playa Caribe, MIA vigente en el predio principal, 7 macrolotes. Nunca listado publicamente.
El acceso al expediente completo requiere un NDA mutuo. El proceso es estandar y tarda 24 horas.
Revisa el resumen del portafolio y, si es relevante para tu mandato actual, conversamos.
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